小白下面从八个方面全方位剖析此楼盘的产品细节，分析观点维持客观，中立，第三方。

先上规划总图

（图中楼栋间距标注均取整）

总图排布特点分析：

1、本项目住宅主要由四块形状不规则的小地块组成，下面将按照上图的简易编号进行分析。

2、楼栋朝向上主要为偏东南和西南；

3、楼栋之间间距主要为25~37米左右，间距中规中矩。

4、地块异形导致各楼栋摆放也偏转极大，整体比较异形。

1、指标分析

（1号地块）

（2号地块）

（3号地块）

（4号地块）

1号地块小区分布2栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为3.54，绿地率38%，建筑密度22%，小区容积率较高；

2、商住比为2.2%，配置较为合理；

（示意图）

3、存在人防地下室，可以注意下人防楼栋，地下室入户会存在一定的门槛；

4、住宅地库车位配比为1:0.9，车位较为紧缺。

2号地块小区分布1栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为4.64，绿地率35%，建筑密度22%，容积率指标过高；

2、纯住宅地块；

3、存在人防地下室，可以注意下人防楼栋，地下室入户会存在一定的门槛；

4、住宅地库车位配比为1:0.3，车位紧缺。

3号地块小区分布3栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为2.36，绿地率35%，建筑密度22%，指标相对较好；

2、商业占比为2.5%，配置合理；

3、无人防地下室；

4、住宅地库车位配比为1:0.86，车位较为紧缺。

4号地块小区分布3栋高层，综合经济技术指标可得出：

1、住宅地块容积率为2.67，绿地率35.61%，建筑密度22%，指标相对较好；

2、商业占比为0.8%，几乎为纯住宅地块；

3、无人防地下室；

4、住宅地库车位配比为1:0.74，车位较为紧缺。

综合：四个地块户型面积大于150㎡的占比为12%，瞄准刚需人群；

1和2号地块与西侧商业地块的车位相互连通，但是总体较为紧缺，同时由于与商业地库连通，小区的外来人员管理将难以控制。

2、区位分析

（示意图）

片区及地块本身素质：此地块位于四方坪片区，离河东北部核心片区较近，交通也十分便利。

（示意图）

地块周边主要节点：

1、1.1km：四方坪站（步行15分钟左右）；

2、直线200~350m：浏阳河，东二环（距离较近，可能存在一定的噪音）；

3、直线780m左右：麦德龙。

综上所述：地块离地铁口不远，地铁出行较为方便；在生活配套上，周边烟火气息浓厚，也可驱车前往开福核心区的配套。

3、交通分析

（示意图）

高速路网：周边无高速，但从三一大道可直达京港澳高速，较为方便；

城市路网：往北进入三一大道（距离980m左右），东西方向可达河西银盆岭、开福核心区等；南北可转东二环，通达芙蓉区与雨花区。

4、小区流线

（示意图）

人行、车行出入口：各地块详细的出入口位置见上图，下面主要分析相关问题；

（示意图）

2号地块的车行出入口离地库很远，地上行程较长（3（距12.6m）、8底部。

（示意图）

（示意图）

高压配电房：1号地块位于地块西北角，4号地块位于7和5屋顶。

7、小区典型户型分析

109户型亮点：

1、户型紧凑且赠送相对较大。

户型遗憾：

1、厨房开门流线与入户流线存在一定交叉；

2、次卧要经过客卫盥洗区，静谧性会有点干扰；

3、客厅面宽较小。

（框选处为去墙后空间联通示意）

户型可改造性：客厅与南侧阳台之间可推出，扩大客厅空间，但中间有承重墙垛（图中红圈处），存在一定自理局限性；

主卧与北侧景观阳台之间无承重墙，打通后可做成主卧套间，满足主人房更加奢华的空间变幻需求。

126户型亮点：

1、客餐厅横向布置，空间体验感较好；

2、阳台贯穿两个面宽，尺度较大；

3、主卧与主卫纵向布置，采光通风较好，但卫生间门正对床头，体验不佳。

户型遗憾：

1、入口处设置客卫，远离实际使用区域且入户体验差；

2、客餐厅和厨房均为南向布置，导致南向只布置了一间主卧，其余居住空间均设置在北向；

3、入户即正对主卧门，体验稍差；

4、厨房开窗较小。

（框选处为去墙后空间联通示意）

户型可改造性：客厅、餐厅与阳台之间可以打通，扩大户内空间，但是存在承重墙垛（图中红圈处），有一定的局限性；

主卧与北侧次卧可联通做成套间，满足更加奢华的空间需求（书房，影音室，衣帽间等）

142户型亮点：

1、设置较为独立的玄关收纳空间；

2、南侧阳台跨越两个面宽，尺度较大。

户型遗憾：

1、客餐厅位于户型中央，切断两个居住区，两者的居住品质均下降；

2、次卧要经过客卫盥洗区，静谧性会有点干扰；

3、景观阳台与次卧门正对，两者存在干扰；

4、主卫呈方形，利用效率稍差，各洁具需挂角设置，独立性不佳。

（框选处为去墙后空间联通示意）

户型可改造性：客厅、次卧与阳台之间可以打通，扩大户内空间，但是存在承重墙垛（图中红圈处），有一定的局限性。

171户型亮点：

1、入口处设置客卫，远离实际使用区域且入户体验差；

2、客厅横向布置、餐厅与厨房空间较大且方正，整体装修出来会有一定奢华感；

3、入户处可设置老人房，满足一定的分区居住需求；

4、主卧套间分区合理，居住体验好。

户型遗憾：

1、厨房横向布置，长边开窗方向影响吊柜安装，空间利用率不佳；

2、入户门正对主卧门，体验感稍差。

（框选处为去墙后空间联通示意）

户型可改造性：客厅、景观阳台与南侧阳台之间可以打通，扩大户内空间，但是存在承重墙垛（图中红圈处），有一定的局限性；

主卧与北侧次卧之间无承重墙，可考虑做成主卧套间。

8、总结

地块综合：此地块位于四方坪，主要卖点是其区位；至于地块形态，教育，环境，周边配套等方面，短板较为明显。

适合人群：由于离河东老城核心区都较近，适合主要对其位置感兴趣的刚需圈层。

如何选：尽量选3号地块，4号地块距离东二环较近，短板明显；1、2号地块楼栋排布过于异形，小区形态较差。

文章不做任何引导性购买建议，纯粹从客户角度分析项目。