南山粤海，这片被誉为"中国硅谷"的土地，终于迎来了十年来首个入市的全新住宅项目——翰熙典居。作为桂庙新村旧改项目，翰熙典居位于南山区粤海街道白石路与学府路交汇处西北侧，项目总占地面积41659.44平方米，规划总建筑面积约516339.81平方米，是一座集住宅、办公、商业及酒店为一体的大型综合项目。
翰熙典居的区位优势显而易见——东临白石路，西近南海大道，南临学府路，北面与深圳大学毗邻。更重要的是，项目位于9号线和在建15号线深大南站上方，是名副其实的双地铁上盖TOD综合体，交通便捷程度首屈一指。
从产品定位来看，翰熙典居以"世界粤海人文奢宅"为形象，主打静雅奢华的高品质生活氛围，由华汇设计、迈丘设计、CCD（香港郑中设计事务所）等国际大师团队打造，旨在成为地标级综合体。
作为粤海街道十年一遇的新房供应，翰熙典居显得尤为珍贵。据统计，2014-2019年间，粤海片区年均新增住宅仅约500-800套/年；2020-2022年因大冲华润城、深超总等项目供应短暂提升；而2023年又因土地出让停滞，仅有少量房源入市。这种供需失衡的市场格局，让翰熙典居自诞生之初就备受瞩目。
区位价值：立足"最牛街道"，占尽区域红利翰熙典居位于深圳南山区粤海街道，这里被誉为"深圳最牛街道"，集聚了腾讯、大疆、中兴等科技巨头，拥有近1600余家国家高新技术企业和百余家上市公司，科技园的高新技术企业密度全国最高。
根据市场数据，粤海街道GDP达4500亿，超过广东省排名第六的珠海市。人均GDP更是超过6万美元，每平方公里聚集超过3000个600万资产的家庭，高净值人群占比全市第一。这里年薪百万的工程师是刚需主力，也是科技精英们的理想居住地。
区位价值方面，翰熙典居具有多重优势：
交通优势：项目是9号线和在建15号线深大南站的上盖项目。乘坐9号线，可直达前海、深超总、香蜜湖金融中心、罗湖金融中心等地；而在建的15号线是深圳首条黄金内环线，预计2028年通车后将串联前海、企鹅岛、科技园北、留仙洞总部基地等核心区域。
产业配套：项目周边集聚了腾讯滨海大厦、软件产业基地等写字楼，形成了强大的产业基础。依托两大科技园、四大总部基地，集总部经济与全球科创中心价值，坐享区域发展红利。
教育资源：项目位于南山区第二外国语学校（集团）学府一小和南山区第二外国语学校（集团）学府中学学区范围内，且与深圳大学一街之隔，享有浓厚的人文氛围和优质教育资源。
商业配套：超百万方都市尖峰商圈环绕，举步即达30万㎡海岸城商圈，15分钟车程可达8万㎡深圳湾万象城，以及23万㎡万象天地等大型商业综合体。此外，项目自带约5.7万平方米未来潮流街区，为居民提供便捷的生活配套。
产品亮点：新规户型红利，高实用率设计翰熙典居引入了深圳住宅新规的设计理念，成为粤海片区首个新规住宅产品，最大亮点在于其超高的户型实用率。
户型实用率领先，有效空间最大化根据披露信息，翰熙典居的主力户型为105-140平方米（建筑面积）的三至四房，所有户型均按新规设计，得房率高达90%，大大提升了空间利用率。
具体来看：
105平方米户型实际使用面积相当于传统120平方米户型
120平方米户型实际使用面积相当于传统135平方米户型
140平方米户型实际使用面积相当于传统155平方米户型
这种设计不仅减少了面积浪费，还大幅提升了居住舒适度。相比周边二手房，同等价格可购买到更大实用面积的居住空间，价值优势明显。
户型布局科学，动静分区明确翰熙典居的户型设计注重实用性与舒适度的完美结合：
105㎡三房户型：采用双龙抱珠结构，主卧与客卧分居两侧，互不干扰。户型采光面约13.2米，通透明亮。入户设有交叉玄关柜，设计多重置物空间，提升收纳效率。U型厨房设计带来更长料理台面与橱柜，增加收纳空间。约23㎡的餐客厅一体化空间，将过道纳入公区，减少空间浪费。南向超大阳台长度超6.5米、面积约10㎡，能兼顾家政与赏景功能。
140㎡四房户型：空间布局更为宽敞，适合人口较多的家庭。全明方正户型设计，确保每个空间都能享受到充足的自然光线和通风，大大提升居住舒适度。
品质设计，精工细节翰熙典居由华汇设计、迈丘设计、CCD（香港郑中设计事务所）等国际设计团队打造，归家动线设计讲究仪式感，三重归家礼序凸显品质感。
在材料选择上，项目采用高标配置岩板电视背景墙、多层实木地板等高品质材料，充分彰显简约奢华的设计理念。装修标准在2000-3000元/平方米，确保居住品质。
小区公共区域采用新东方都市风格园林，绿化率达35%，植被种类繁多，四季景观各异，营造出舒适宜人的生活环境。
市场表现：价格优势明显，投资前景可期价格策略及市场定位翰熙典居的价格策略相对克制，首次开盘的折后均价约10万/平方米，部分房源甚至低至8万/平方米起，总价方面：
105平方米户型：折后总价约894万起
120平方米户型：折后总价约1038万起
140平方米户型：折后总价约1457万起
相比周边二手房，翰熙典居具有显著价格优势。例如，楼龄10年的润府一期，小三房约90平方米，总价需要1200万以上，单价高达14万/平方米；次新房润玺一期，三房面积115平方米起，总价接近1600万。
这种价格差异，加上新规户型带来的实用面积优势，使翰熙典居对改善型购房者和刚需购房者都具有较强吸引力。
市场反响与去化情况据市场消息，翰熙典居自展示中心开放以来，便吸引了大量购房者到访。项目在2025年6月22日开盘当天去化238套，去化率达71%，创下了当前市场环境下的不俗表现。
购房者主要分为两类：一是多年前已在科技园板块置业，如今寻求品质升级的改善型买家；二是长期租住在科技园周边，深谙区域价值，现欲购房自住的大厂精英。
周边房价及供求分析南山区房地产市场一直是深圳最活跃的区域之一。根据克而瑞数据，2025年5月南山区二手房成交均价为87737元/平方米，展现出较强的市场韧性。
从成交结构来看，南山区2025年5月成交的二手房中，总价1000万元以上的占比高达30%，反映了该区域高端需求的旺盛。其中100000-120000元/平方米价格区间的成交面积占比达到14.3%，120000元/平方米以上的占比达16.8%，表明南山区高价位房源仍有较好的市场接受度。
从供需关系看，南山区新房市场长期处于供不应求状态。2025年5月南山区新房库存仅91万平方米，9284套，去化周期为18.5个月，低于深圳市整体水平。特别是粤海板块，由于长期缺乏新增供应，市场供需比达到了1:3的紧张局面，形成了典型的"饥饿市场"。
目标客户分析：科技精英与改善族的理想选择翰熙典居的目标客户主要包括以下几类：
科技园高收入人群南山科技园及周边高科技企业的中高层管理人员、技术骨干等高新科技行业人才是项目的核心客群。这一群体有较高的购买力，对居住品质和区位便利性有较高要求，尤其看重可步行或短途通勤的居住选择。
根据市场调研，科技园的高收入人群更看重产品的实用性和生活便利度，翰熙典居的户型设计和配套服务正好契合了这一需求。
品质改善型家庭对生活品质有较高追求的新中产、改善型家庭，尤其是希望享受高端社区资源与优质教育资源的家庭群体，是翰熙典居的另一重要客层。
这类家庭通常已有一定的资产积累，正在寻求居住环境、空间体验和生活品质的全面提升，翰熙典居的产品定位和环境品质对他们有很强的吸引力。
科技园刚需客群虽然总价门槛相对较高，但对于科技园高收入的年轻专业人士而言，约900万元的起始总价仍在可接受范围内。尤其是相比周边二手房的价格倒挂，翰熙典居提供了更高性价比的选择。
对于这类客群，项目的交通便利性、社区氛围和未来升值潜力是他们最为看重的因素。
价值投资者由于项目所处的粤海板块土地资源极度稀缺，且未来新增供应有限，具备较好的保值增值潜力，因此也吸引了一批追求资产保值增值的投资型购房者。
投资价值评估：稀缺性与增值潜力并存区域增长潜力粤海街道的房价十年间涨幅达150%，远超全圳市均值（约100%）。从6万/平方米增长到了超15万/平方米，部分深圳湾豪宅甚至超30万/平方米。这种高增长主要得益于区域内高净值人群集中和优质资源的不断聚集。
未来随着15号线的建成通车（预计2028年），粤海片区的交通优势将进一步凸显，有望带动区域房价再上新台阶。
供需格局分析从供给端来看，南山区尤其是粤海街道的土地资源极度稀缺，未来大规模新增住宅供应的可能性很小。翰熙典居作为十年来首个入市的新盘，其稀缺性不言而喻。
从需求端来看，科技园持续的产业扩张和人才集聚，将为区域房地产市场提供源源不断的刚需支撑。南山区的二手房交易始终保持活跃，其中楼龄较新的华润城三期成交量价双双位居南山区首位，印证了该区域的强劲需求。
稀缺红利价值翰熙典居的核心价值在于其多重稀缺性：
区位稀缺：位于南山科技园核心腹地，紧邻深大，步行可达腾讯总部
新规户型稀缺：粤海片区首个新规住宅项目，实用率大幅领先周边二手房
TOD稀缺：双地铁上盖物业，享受稀缺的交通便利性
综合体稀缺：集住宅、商业、办公、酒店于一体的综合体项目，在粤海片区尤为罕见
价格窗口稀缺：首次开盘价低于周边二手房，为难得的入场机会
总结评价：科技园难得的价值洼地翰熙典居作为南山粤海街道十年来首个入市的住宅项目，具备多重稀缺价值和投资潜力，整体评价如下：
优势：
区位优势显著，科技园核心位置，双地铁上盖
新规户型设计，实用率高达90%，空间利用率高
价格相对合理，与周边二手房形成倒挂
教育配套完善，南二外学府学区和深大环绕
产业支撑强劲，腾讯等高科技企业环伺
挑战：
容积率偏高，达到9.28，高于周边大多数项目
总价门槛较高，最低也需900万元起
作为旧改项目，有部分回迁房和保障房
短期内面临建筑工地环境，交付后才能享受完整社区体验
综合来看，翰熙典居凭借其稀缺的区位优势、新规户型红利和相对合理的定价策略，是目前南山科技园区域不可多得的价值洼地。对于有长期持有意愿、看重区位和产品品质的购房者而言，翰熙典居无疑是一个值得考虑的选择。
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