一、社区增值业务核心模块

悦邻美居
提供全链条装修服务，包括精装加载、老房焕新及家具家电配套，通过管家全程监管确保服务品质。案例显示，其三级产品线覆盖新老社区，客单价与单量实现双增长。

社区零售：通过线上平台（如“金茂荟”APP）与线下便利店结合，提供生鲜配送、日用品团购、节日礼盒定制等，满足高频消费需求。

健康管理：与医疗机构合作，提供家庭医生、健康检测、中医理疗等健康增值服务。

悦邻资产
聚焦房地产经纪服务，涵盖二手房买卖、租赁、新房分销等，凭借对社区房源的深度理解和科技优势，精准匹配客户需求。例如，通过贴心服务（如接送看房）增强客户信任，提升转化率。

空间服务
挖掘社区公共资源，布局充电桩、慢充桩等设施运营，优化空间利用率，同时通过智慧化改造提升社区科技感。

二、业务发展策略

数字化赋能
升级AI客服体系，响应时间缩短至5分钟内；引入智能物联平台，实现设备设施智能化管理，推动服务从“被动响应”转向“主动服务”。

资源协同整合
依托中国中化及中国金茂的供应链资源，如联合中化农业提供溯源农产品，增强服务差异化竞争力。

三、金茂物业增值业务的差异化优势

母公司资源协同
背靠中国金茂的房地产开发与城市运营能力，可整合集团内商业、文旅、科技等资源（如金茂商业的购物中心、金茂酒店的会员体系），形成“物业+产业”生态闭环。

绿色服务标签
结合中国金茂的“绿色健康”品牌理念，推出低碳社区服务（如垃圾分类积分兑换、新能源车充电桩运营），契合政策导向与高端客群价值观。

四、业绩表现

收入增长：2024年社区增值业务收入占非周期业务（基础物管+社区增值）的36%，推动非周期业务总收入同比增长20.1%至26.41亿元，占总营收89%。

盈利能力：社区增值业务毛利贡献显著，2022年上半年毛利同比增长185%，且持续优化单盘盈利模型。

客户满意度：通过“春耕行动”“卫士先锋”等主题活动及社群运营，2024年社区活动满意率达97%，住宅项目满意度达93分。

总结

金茂服务通过四大业务模块构建全场景服务生态，结合数字化、精细化运营及资源协同，持续释放社区增值业务潜力。未来，其“六力三比”战略（拓展力、服务力、运营力、增值力、奋进力、组织力）将进一步强化市场竞争力，巩固行业领先地位。

部分具体运营模式

1.悦邻美居：全链条装修服务+管家监管

服务闭环：覆盖精装加载、老房焕新、家具家电配套等全流程，提供“一站式解决方案”。

管家全程介入：管家每日现场巡查，实时同步进度并调整方案，确保服务标准化与个性化结合。

三级产品线：前置精装加载：对接地产营销，提供交付前定制化装修；交付焕新：针对新房交付后的局部改造；存量焕新：面向7年以上老房的整体翻新。

供应链整合：通过集中采购降低成本，提升议价能力，实现高客单价与高单量的双向增长。

2.悦邻生活：高频场景+智慧平台运营

到家服务平台：整合电器维修、看护、保洁等刚需服务，通过“回家APP”和“悦邻生活”小程序实现线上预约、线下服务闭环。

社区零售生态：打造“优选购”“精品团”等产品线，联合中化农业提供溯源农产品，强化私域流量运营。

场景化营销：通过直播带货、社区市集等活动增强用户粘性，复购率显著提升。

3.悦邻资产：科技驱动的房产经纪服务

房源优势：依托开发企业背景，深度掌握社区房源信息，精准匹配买卖/租赁需求。

科技赋能：通过数字化工具优化房源管理与客源转化，如智能推荐系统提升成交效率。

增值服务：提供车位分销、代办过户、交易咨询等延伸服务，增强客户信任度。

门店扩张：2022年新增门店10家，经纪人团队规模增长2.5倍，市占率及人均佣金行业领先。

4.空间服务：智慧化改造+资源运营

公共资源挖掘：布局充电桩、慢充桩、社区商业等设施运营，提升空间利用率。

智慧化升级：基于数字孪生平台实现设备智能管理，如智能安防、能耗监测，降低运维成本。

运营支撑体系

数字化赋能：AI客服体系：响应时间缩短至5分钟内，实现“主动服务”；智慧物联平台：贯通全业务流程，提升服务效率与质量。

供应链协同：联合中国中化、中国金茂资源，如农业板块提供农产品直供，化工板块保障装修材料品质；通过集中采购降低成本，增强服务差异化竞争力。

业绩与成效

收入增长：2022年社区增值收入同比增长221.3%至2.5亿元，毛利增长185%；

客户满意度：住宅项目满意度达93分，活动满意率97%；

单盘盈利优化：通过高频服务互动增强用户粘性，形成“服务-信任-复购”的良性循环。

优秀案例

1.悦邻资产：极致服务促成跨城购房交易

案例背景：张先生因访友体验金茂物业门岗严格管理，后续选择“悦邻资产”购买改善型住房。

服务亮点：细节打动客户：管家主动上门致歉并解释管理逻辑，化解初期不满。特殊场景服务：为张先生父母看房提供轮椅接送，解决老人行动不便问题。全流程保障：从房源匹配、交易咨询到代办过户，提供一站式服务，缩短交易周期20%。

成果：张先生成为“金茂粉”，带动其亲友选择金茂服务，“悦邻资产”2024年二手房交易转化率同比提升45%。

2.悦邻生活：社群运营激活社区活力3.空间服务：智慧化改造提升资源价值

案例背景：在上海某高端社区试点公共资源运营，挖掘充电桩、社区商业等场景。

实施路径：智慧充电网络：布局电瓶车充电桩及汽车慢充桩，利用率达85%，年收益增长200万元。社区商业升级：引入品牌便利店、自助洗衣房，通过数字化管理降低空置率至5%以下。绿色能源管理：通过智能物联平台优化能耗，社区公共能耗成本下降15%。

成果：该模式已复制至全国33个项目，2024年空间服务收入同比增长120%，成为社区增值业务新增长极。